目前，重庆商业地产大致包括中心商业、街区商业及特色商业。面对百货业态越来越饱和的主城商圈，很多商业地产开发商都把主要精力花在特色规划、招商引资与长久经营上，甚至先找下家再上马。多赢，才是掘金商业地产的终极奥义。

　　A　稀缺性→

　　中心商业魅力所在

　　“中心商业最大的投资价值在于稀缺性。”重庆立业房地产顾问公司副总经理沈光明说，城市中心有限的面积决定了中心商业的数量，而土地资源又无再生性，极具升值潜力。

　　城市中心的旺盛人流、便捷交通、齐全配套等，都在保障中心商业的稳定上升租金、高投资回报率。

　　正是看到了这种稀缺性，在城市中心开发的商业地产项目，大多都向复合地产发展，将城市中心土地的价值最大化。例如龙湖在杨家坪中心开发西城天街，规划了时尚商业MALL、SOHO及星级写字楼这三大主要业态。大渡口商业中心的顺祥·壹街区，是一个集景观美宅、锋尚公寓、商务酒店、大型购物中心于一体的城市生活复合体。

　　B　成长性→

　　街区商业制胜权术

　　街区商业依附于一个经济中心或商业中心半径一公里之内，由几个大型住宅项目的底商围合而成，比如新牌坊片区、五黄路片区、冉家坝片区等。业态包括超市、餐饮、娱乐、休闲……街区商业为片区服务，消费人流很多是本地居住人群，比较固定。

　　街区商业最大的优势在于它的成长性。龙头寺，则因为鲁能·星城的特色商业，成为北城重要商业集中点。两三年前的冉家坝片区被认为是一个冷清的地方。龙湖、东和、升伟等一大批品牌开发商入驻后，购房者也随之而去。有人就有商，沃尔玛、百安居、永辉超市等品牌商业也相继落户，配套的逐渐完善又会吸引更多的居民入住，街区商业的升值空间也就越来越大。

　　C　卖与不卖→

　　特色商业左右两面

　　火凤凰礼品MALL、金阳·重庆映像、戴斯夜MALL、洪崖洞、畅谷、耍坝、盛宴十二坊、约克风情街、东和风情街、华夏8街……近两年，越来越多的特色商业项目出现在市场上。

　　专业人士称，不少特色商业街实际上本身也是社区商业，为了避免商业同质化，突出自身特色，努力营造一种与众不同的特殊风格，这是商业物业市场成熟后出现的分化。不过，如果特色商业规划、管理不善，会造成很严重的后果。商业管理公司必须对定位、业态、经营等进行管理。重庆开发商也尝试着特色商业的另一条路：“只租不卖”，以掌握对物业的绝对管理权。

　　D　口岸、人流与产业支撑→

　　专业市场三大法宝

　　重庆专业市场靓点不断，建材专业市场有大川·建博中心、升伟精品建材装饰城等；机电专业市场有金科·九龙机电城等；汽配专业市场有盛吉汽配新城、沛鑫·汽摩配城、创想·蓝谷黑骏等；水产批发专业市场有三亚湾等。盛吉汽配新城相关负责人告诉记者，支撑专业市场有三大要素：口岸、人流与产业基础。

　　就口岸来说，盛吉汽配新城所处的老顶坡汽配市场，大川·建博中心所处的马家岩建材商圈，都是各自行业中已经营多年的成熟市场。成熟市场带来的是旺盛人气；同时，还有来自厂家的产业支撑。

　　记者 李可

　　■ 链　接

　　商铺支招——推算商铺投资价格

　　假设，我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次（平均单件价格）、每周的出货量、顾客的种类等等。

　　一般而言，场地成本占其总成本的1／5至1／4。对于一个10平方米的服装铺而言，若平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元／平方米／天。

　　按照1／5的场地成本、8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21024元／平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。 

　　以上是个例子，对于餐饮、美容等各种行业，都有不同的计算方法，大家可以请教专家，也可以自己去了解。所以，我们只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难推算出合理的商铺投资价格。