开栏语　　

　　波澜壮阔的2008重庆楼市，每个人都是观察员，每个人都有意见可以表达。

　　2008，重庆春季房交会即将举办，本报推出“人气大赢家·2008春季房交会购房集结号”系列活动，为给开发商、购房者以及业界人士提供沟通交流的平台，本报特开设“楼市观察员”栏目，参与者可发邮件致sbfcb2007@126.com。

　　2980元！洋房！

　　——南方集团注定要把这两个关键词牢牢地镌刻到一面以“民生”为底色的大旗上。

　　究竟什么是民生？

　　民生首先是满足居住，进而居住得更好，进而享受居住的品质感。

　　透过民生诉求的背后的深刻内涵，就是我们此时推出《楼市观察员》的初衷。

　　2980：民生之辩

　　为民生南方喝彩

　　楼市观察员：为麦

　　曾经，重庆市连续两届十大房地产开发企业第一名。

　　曾经，市民只知道“南方花园”而不知那是高新区。

　　曾经，重庆市首个以套内面积销售的放心房。

　　曾经，一句“建老百姓买得起的好房子”让人感动的企业。

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　　有太多的曾经，正在成为往事，有太多的喧嚣让南方越来越沉寂！

　　就在今天，我看到南方仍然坚强的身影，一个简单的广告让重庆感觉到冲击的力度。

　　我甚至在一瞬间回想起南方那句经典的广告词：“建老百姓买得起的好房子”。一种久违的温暖。一种责任的态度。“建老百姓买得起的好房子”

　　我曾经听过开发了几万十多万方的老板们对南方的不以为然，认为南方已是强弩之末，认为南方已经被市场抛弃。

　　我曾经抛下过一句狠话说：瘦死的骆驼比马大，南方哪天发狠，你们甚至比它要死得惨。

　　呵呵，花园洋房2980元／平方米（套内）均价，让今年的五一节成为南方销售节，同时让网络地产沙龙热度迅速上升。

　　因为，同一区域的同类产品，价格要高一倍。

　　因为，同一区域的高层公寓，建筑面积价格也在3000~4000元/平方米。

　　有说“祼奔”的，有叫“倾销”的，更多的是大惊失色，怎么会这样？

　　不是说房价永远也降不了吗？不是说可以挺吗？不是说重庆房价还要上涨个10％吗？

　　谁让老百姓受益，老百姓就让他受益。南方的花园洋房以这样的价格，受益的绝对是老百姓，其实，南方的户型设计并不差，质量更不会差哪去，物管绿化可以加强。

　　如果南方能走出低谷，如果南方以此反击，如果南方能给老百姓带来更多更好的房子，如果南方能依然牢记那句让人感动的广告，如果……

　　南方以务实的态度，惠民的价格，不仅在于资金的回收，更在于能给老百姓带来期待已久的关怀。相信南方仍然会崛起，仍然很强大。

　　我期待，并为之喝彩。

　　（作者为资深地产人士）

　　为什么是南方？

　　楼市观察员：王雪松

　　南方之前，回兴板块的价格已经承受过一次考验，有两个楼盘率先将高层价格降低10%~12%，掀起了一场旨在自救的价格运动。今天南方的价格更直接反映了区域楼市的异动。

　　面对南方的异动，我们将时间拖回到2004年的盛景天下，当时回兴板块的均价已经整体上涨到2000多一点的时候，盛景天下以其1680的价格直接将本区域的价格拖低300~500元。以前的盛景天下，今天的碧水康桥。除了这个区域外，重庆楼市还没有其他区域这样公开的用价格策略去撬动市场。

　　为什么价格异动再次在本区域发生，这让我们有必要对本区域以及区域房产市场进行一次审视与反思。

　　渝北区的重心一直呈现出双重心的局面，一边是以龙溪镇为中心的主城区板块，一边是以两路城区为中心的区中心板块，这两个板块之间距离遥远，板块之间拥有大量的土地资源。这种双重心关系，也客观上给渝北区提供了提升城市区域面积的理由。

　　而渝北区作为一个区级政府，其经济除龙溪板块外，两路板块一直游离于主城区经济圈之外。之前渝北区的城市化并不繁荣，两路区域的人口增长以及产业增长呈现出与自身地位匹配的关系。因此本区域的城市人口密度并不高。

　　回兴板块作为渝北区的一个新兴板块，在房地产开发上面，体现出以下特点：一是土地面积宽广；二是土地为新增城市用地，几乎没有拆迁；三是土地管理权属归口为渝北区政府；四是开发主体多为渝北区的小开发公司；五是本区域土地出让面积都比较小，有很少量的大宗土地出让；六是本区域的城市配套设施尚不完善；七是基于以上原因，本区域房产开发节奏比较趋同。

　　因此在本区域内的大地块开发商，总是可以通过低开高走的策略来获取规模效益，并通过项目后期价格的提升来弥补前期低价损失的利润，已经开发的盛景天下，正是这一策略的具体体现。

　　用什么样的价格，取决于南方对整个地产行业节奏与周期的判断，如果本轮房产调整周期为两年，南方在这两年时间开发200亩，坐等时机成熟之后，享受与现在香榭里或者上格林那样的收益，那么南方值得用价格去搏现金流，也值得用价格去博取市场。那么对于价格的尺度的把握在这里就是一个关键因素了。

　　什么样的价格才可以顺利实现这个目的呢？对于南方，要确保自己在本区域的绝对竞争优势，那么就肯定不允许有其他价格比自己更低，而不管产品形态如何，南方必须绝对保证本项目绝对价格更低。相比于周边市场3500~3800的高层，降价幅度与空间也就会在3000元以上，除非跳楼，否则价格肯定会超过这个数字，因此从这些方面来考虑，南方用了一个市场不可超越的价格策略来谋求市场的话语权。

　　（作者为重庆容磁房地产经纪有限公司董事）

　　后民生时代……

　　楼市观察员：徐波

　　民生之辨，其实是辩价值、辩性能。满足了要求的就做中低端市场(价格说话)，满足了要求做高端(价值感说话)，其实就是找到各自客户群的性价比!

　　对于价格，每个开发商掌握的资源不同，但开发商应对第一，预测第二。一句话，可以保证现金流就卖。

　　对于自主需求的客户，看到合适的就买，觉得满足性能要求价格合适的就整。

　　民生这个概念很大，不是说房价就包括完了的。在民生之辩看到不同状态下的房地产市场现状：消费者是否得到实惠？开发商是否达成了目标？若各自目标得到实现，则说明是有效的营销，实质上反映出竞争的激烈与整个楼市营销的疲惫。

　　怎样的营销才有效，而不只是一个口号？越疲惫的市场，越需要真诚的声音，降价或不降价，是开发商自己根据自己的客观状况作出的应对措施，至于这个措施是否有效，看疗效!

　　买或不买，根据自身需要，客观说这样的价格在未来出现的频率极少，如果是第一次买房，并且上班不远,肯定买的哈。

　　（作者为重庆晟城地产顾问有限公司策划总监）